En general la mayoría de las disposiciones relacionadas con el arrendamiento de bienes inmuebles son similares, sin embargo, debemos tener claro que al tratarse de un contrato de naturaleza civil, cada entidad federatriva cuenta con disposiciones establecidas en los Código Civiles, no olvides revisar las disposiciones relativas al estado en que te encuentras, aquí te dejamos algunas consideraciones relevantes en cuanto a la forma legal de este tipo de contratos:  

• Se debe otorgar por escrito (la falta de esta formalidad es imputable al arrendador). 

• No se rescinde por la muerte de alguna de las partes salvo convenio expreso en otro sentido. 

• Si el arrendador no fuere el propietario de la cosa arrendada, deberá de contar con las facultades expresas y señaladas en el contrato. 

• Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se transmitiere la propiedad del inmueble arrendado, el arrendamiento subsiste.

• El arrendador tiene la obligación de notificar a el arrendatario con el respectivo título de propiedad que el es el nuevo propietario del bien. 

• El arrendatario tiene la obligación de pagar en tiempo y forma la renta al nuevo arrendador. 

• Nombre de las partes. 

• La ubicación del inmueble.

• El monto de renta, lugar y fecha de pago. 

• Descripción detallada del inmueble objeto del arrendamiento,  de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, asi como el estado que guardan.

• Mención expresa del destino. (habitacional / comercial).

• Término o vigencia del contrato.

• Garantías contractuales. 

• El monto de la cantidad dada en depósito en garantía.

• Las obligaciones que el arrendador y el arrendatario contraen adicionalmente a las establecidas en la ley.

• Domicilio de las partes para notificaciones.

• Penalizaciones.

• *Cláusulas para la protección a las partes ante temas de extinción de dominio, lavado de dinero*.

• PAGARES (no formal). Una de las prácticas comunes en el arrendamiento inmobiliaro es la firma de pagarés por cada mes de renta. El pagaré es un título de crédito que permite al arrendador exigir el pago en caso de incumplimiento del arrendatario. Es decir, funciona como una garantía de tipo mercantil. Si bien, es cierto que se puede establecer este tipo de garantías en cualquier contrato de cualquier naturaleza, al tratarse de un título de crédito, tiene la característica de ser autónomo y literal, y eso implica que quien tiene un pagaré a su favor únicamente puede cobrar legalmente lo que la literalidad del título señala, es decir, únicamente da lugar al cobro de una cantidad liquida (dinero), más no da lugar al cumplimiento de otro tipo de obligaciones.

Establecer un pagaré como una garantía en un contrato de arrendamiento, no implica que al intentar ejecutarlo por la vía legal, esto traiga aparejadas las obligaciones del pago de una renta como tal, ni de la desocupación del inmueble arrendado, como se señala con anterioridad, únicamente implica el cobro de la cantidad literal que el pagaré señale en favor del acreedor.

Se recomienda siempre utilizar este tipo de garantía en la práctica pero debemos dejar claro que siempre se tiene que intentar la vía idónea para hacer valer las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento, es decir, la vía civil. Por otro lado, si se estipula este tipo de garantía, deben existir cláusulas relacionadas con la obligación de devolver los pagarés firmados por el inquilino cuando este pague el mes de renta de que se trate para prever conflictos de cualquier naturaleza.

• OBLIGADO SOLIDARIO. El obligado solidario, también conocido como "aval", es un tercero que se compromete a cumplir con las obligaciones del arrendatario en caso de que este incumpla. Su función es brindar mayor garantía al arrendador sobre el cumplimiento del contrato. Es decir, si el arrendatario no paga la renta, el obligado solidario debe asumir la responsabilidad.

Para que sea válido debe establecerse expresamente en el contrato de arrendamiento que determinada persona será el obligado solidario. Debe contener los datos y firma de esta persona. La responsabilidad del obligado solidario es por el monto total del arrendamiento. Es decir, cubre el pago de las rentas adeudadas, daños al inmueble, etc.

• FIADOR. Es un tercero que se compromete accesoriamente a pagar una deuda en caso de que el deudor (arrendatario) no la pague. Su responsabilidad es subsidiaria, es decir, primero se debe requerir el pago al deudor principal y si este no paga, se puede exigir al fiador. El fiador es un codeudor, no es el responsable directo o solidario. Su obligación es secundaria, a diferencia que un obligado solidario.

• AVAL EMPRESARIAL. Un aval empresarial es una modalidad de aval en la cual una empresa se constituye como avalista o garante de las obligaciones de un tercero. Sus principales características son:

  • La empresa avala a una persona física, generalmente en operaciones de crédito o arrendamientos.

  • La empresa se hace responsable solidaria por el cumplimiento de las obligaciones de ese tercero.

  • En caso de incumplimiento, la empresa avalista debe asumir la deuda y pagarla íntegramente.

• PÓLIZA DE RENTAS.  Una póliza de rentas, debe entenderse en nuestra práctica como la mejor garantía con la que se puede contar en una relación de arrendamiento inmobiliario, ya que a través de ella, se proporciona una cobertura en la que nos aseguramos de establecer las garantías que sean necesarias de acuerdo con la calfiicación del riesgo del inquilino obtenida a través de la investigación.

• Entregar al arrendatario el bien arrendado con todas sus pertenencias a fin de que pueda darle un uso de acuerdo a su propia naturaleza, así como en las condiciones de uso e higiene adecuadas. 

• Realizar las reparaciones necesarias, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble. 

• Si el arrendador no diera atención oportuna o no realizara las reparaciones necesarias, el arrendatario tendrá la elección de poder rescindir el contrato de arrendamiento. 

Como se expuso en el módulo del "Modelo de Negocio de Póliza de Rentas", el beneficiario de los servicios de una póliza es el ARRENDADOR o el PROPIETARIO DEL BIEN ARRENDADO, ya que es a quien le benefician los servicios garantizados a través de la póliza.

Se genera una relación de servicios profesionales entre el socio regional o franquiciatario de Póliza de Rentas y el beneficiario de la cobertura de la póliza, que como lo hemos señalado se trata del Arrendador, a través de un CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALE, que es aquel mediante el cual una persona llamada profesionista se obliga a desempeñar una actividad, a solicitud de otra persona llamada cliente, quien se compromete a pagar una retribución conocida como “honorario”.

• Voluntad de las partes.

• Someterse a los terminos y condiciones pactadas.

• Es un contrato oneroso, no gratuito. 

• Profesional: requiere de una preparación especifica, especializada. 

• Bilateral ( serie de obligaciones y derechos).

• La rescisión de un contrato de arrendamiento puede darse durante la ejecución del mismo, ya sea por mutuo consentimiento de las partes o por alguna causa superveniente durante la vigencia del mismo. 

• La finalidad es dejar sin efectos las obligaciones contraidas por las partes para así dar por terminada la relación contractual que se generó. 

Algunas de las causas señaladas por las legislaciones civiles son las siguientes:

• Por convenio expreso.

• Por nulidad.

• Por Confusión.

• Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o Fuerza mayor.

• Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.

• Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.